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地方法院的胜利是全国经济适用房社区的胜利

11个巡回法院次巡回法院在迈阿密-戴德县裁定保全的低收入住房需求在一个中度收入家庭的南佛罗里达州的最古老又心疼城市,奥帕洛卡。在第2019-CA-016913号案件中,原告Opa-Locka社区发展公司(OLCDC)要求法院承认其与被告HK Aswan合作的非营利性优先购买权, LLC等人(Halkeen),以确保Opa-locka的 Aswan Village Apartments 仍可负担并由当地拥有。

法院以果断方式明确判决OLCDC应对每个问题。.在对全国非营利性经济适用住房开发商产生广泛影响的案件中,法院的简易判决裁决确认,根据美国第42条制定低收入住房税收抵免(“ LIHTC”)计划的法规,即非营利组织根据该计划参与的可负担住房开发项目的优先购买权,并不以收到任何第三者为条件。各方提供购买该开发项目的报价。取而代之的是,法院确认,根据第42条触发LIHTC的优先购买权的所有必要条件是,开发商的所有人表现出出售该开发商的意图或意愿。

Willie F. Logan博士说:“我们的使命一直是在不屈从于高档化的情况下复兴现有社区。”他在1980年担任Opa-locka市长时创立了OLCDC,后来他当选为佛罗里达州代表。他继续担任该非营利组织的总裁兼首席执行官,该组织已在Opa-locka和Miami-Dade的北部建造并修复了200多个可负担的单户住房和2500个可负担的多户住房。县。洛根博士补充说:“我们对今天的简易判决令我们感到满意,该判决将阿斯旺村作为社区的经济适用房存续。”

根据低收入住房税收抵免(LIHTC)计划,该计划旨在通过激励私人投资者与OLCDC等非盈利开发商合作来增加经济适用房的供应。参与计划的非营利组织有法定权利,在投资者投资期满(即十五年合规期限)结束时,以最低价格购买该物业。目标是将价值保留在房地产中,而不是在投资期限届满时将其删除,以便使租房者可以负担得起房地产。

在这种情况下,OLCDC断言Halkeen试图阻止OLCDC行使其首先拒绝权,并采取单方面行动以公平的市场价格出售Aswan Village公寓,所有这些行为均违反了当事人的合同和适用法律,并采取了更多措施。超过550万$财产的公平性,而不是为了财产,其居民和社区的改善而保存财产。法院坚决拒绝​​了Halkeen的努力,并下令其在拒绝权下具体履行职责,这意味着它必须以国会在第42条中规定的低于市场销售价格的价格,将可负担住房开发项目移交给OLCDC。 ,案件中剩下的只是一些未决的动议和即将进行的陪审团陪审团审判,据此,OLCDC将寻求超过100万美元的赔偿。

奥帕-洛克(Opa-locka)案反映了令人不安的全国趋势,威胁到低收入住房项目的长期生存能力。某些市场价值的上涨为私营公司聚集了投资者在LIHTC合伙企业中的利益创造了机会,其获利远远超出了最初投资者的预期。通过系统地将交易转让给非营利组织,他们可以以高于合伙协议最初预期的价格出售房地产,并破坏LIHTC计划的目标。

在过去的16年中,低收入家庭,单亲父母和老年人都喜欢在Aswan Village居住,这是一个216单位的经济适用房开发项目,适合那些家庭收入在迈阿密戴德地区中位数收入的30%至60%之间的居民。在人口为黑人的57.53%,白人为37.28%,贫困率为47.15%的Opa-locka,有1个经济适用房是至关重要的。

自1986年成立以来,LIHTC计划已在全国范围内创造了数百万套住房,远远超过其他联邦计划。但是,住房需求已经大大超过了供应,并且各种经济和社会因素导致了全国范围内日益严重的负担得起的住房危机。

OLCDC决心改变这种麻烦趋势的潮流,通过帮助减少法规中的歧义来确保负担得起的住房存续期限。凭借昨日的胜利,这将为相关的经济适用住房合伙协议诉讼解决开创先例,该诉讼将有利于非营利所有权和低收入住房,这正是LIHTC计划的目的。

OLCDC呼吁采取公共行动,以打击聚合公司的繁琐策略。洛根博士说:“我们需要通过支持组织在各个层面上进行斗争,在全国范围内保护我们的低收入社区。” “我们必须让负担得起的住房负担得起,并由当地人拥有。”